Publicado: 20.04.2012
En
esta columna de opinión el presidente de la Fundación Defendamos la
Ciudad, Patricio Herman, aborda los cambios a las normas que permiten
desarrollar proyectos inmobiliarios de alto impacto en zonas rurales
aledañas a Santiago. Herman hace un recorrido cronológico por las
distintas modificaciones que se han adoptado, sin la necesaria
participación ciudadana, para favorecer el desarrollo inmobiliario sobre
fértiles suelos agrícolas y áreas de “valor natural”. El autor, además,
da a conocer una carta dirigida al Contralor en la que advierte que se
habría pagado con recursos fiscales un estudio que debió financiar uno
de los particulares que impulsan estos proyectos de urbanización.
Hasta hace algunos
años, fuera de los límites urbanos establecidos en los Planes
Reguladores no estaba permitido abrir calles, subdividir para formar
poblaciones, ni levantar construcciones, salvo aquellas que fuesen
necesarias para la explotación agrícola del inmueble o para las
viviendas del propietario del mismo y sus trabajadores.
Se le asignaba a la Seremi de Vivienda y Urbanismo la responsabilidad
de cautelar que en los predios rurales, con fines ajenos a los
agrícolas, no se originaran nuevos núcleos urbanos al margen de la
planificación urbana regional (artículo 55º de la Ley General de
Urbanismo y Construcciones, LGUC). Esta sana política pública se cumplió
a medias, porque en 1980 se publicó en el Diario Oficial el DL 3.516
que posibilitó la formación masiva de parcelas de agrado en predios
rústicos de media hectárea, creándose miles de condominios
habitacionales cerrados a lo largo del país. Así, los dueños de fundos o
grandes extensiones rurales, en la práctica meros loteadores sin
deberes urbanísticos, se hicieron de inmensas fortunas y esta facilidad
para obtener plusvalías patrimoniales se mantiene hasta estos días.
En
el gobierno de la Concertación se modificó el artículo 55º de la LGUC y
livianamente se autorizó en los sectores agrícolas de todas las
regiones la edificación de viviendas de hasta UF 1.000, sin que los
titulares de los proyectos hicieran los estudios necesarios para
aminorar los impactos que generan sus iniciativas comerciales, los
mismos que se requieren para aquellos que se ejecutan en las zonas
urbanas.
En 1997 se modificó el Plan Regulador Metropolitano de Santiago
(PRMS) y en amplios sectores rurales de la zona norte de esta región se
crearon “a dedo” las Zonas con Desarrollo Urbano Condicionado (ZODUC),
extensas tierras que tenían nombres muy conocidos.
En el Plan de Prevención y Descontaminación Atmosférica (PPDA) de
esta saturada región existía una disposición para preservar las áreas de
valor natural y las de interés silvoagropecuario, que son las áreas
agrícolas, con la idea de evitar el continuo deterioro de la calidad del
aire. Pero en 2001, bajo gobierno de Ricardo Lagos, se eliminó esta
buena medida preventiva, para así dar paso a las actividades de la
construcción en los sectores rurales.
Con el argumento de que las ZODUC contenían errores metodológicos y
porque estaban orientadas para favorecer a ciertos propietarios de la
tierra, en 2003 nuevamente se cambió el PRMS, originándose los Proyectos
con Desarrollo Urbano Condicionado (PDUC), los que se podían ejecutar
en terrenos rurales con una superficie mínima de 300 hectáreas. Tres
grupos económicos –Enea, de Endesa; Hurtado Vicuña, con su socio Manuel
Cruzat, y Santa Cruz-Yaconi- presentaron los antecedentes de rigor ante
el Seremi de Vivienda y Urbanismo para acogerse a esta fórmula.
Para tal propósito esos inversionistas obtuvieron rápidamente una
“trucha” calificación ambiental favorable y los consejeros regionales,
cuales comparsas de esos emprendedores, también aprobaron los cambio de
uso de suelo, todo lo cual fue rechazado por la Contraloría General de
la República, ente fiscalizador que acogió nuestra denuncia, en orden a
que los actos administrativos de todo lo autorizado por los servicios
públicos vulneraban la regulación establecida para tal propósito.
Ahora
el gobierno insiste en su afán depredador y tal como lo publicamos en
CIPER el 12 de marzo de 2012, se intenta cambiar el uso de suelo de
10.000 hectáreas agrícolas para propósitos inmobiliarios en ocho comunas
periféricas de la región. Este nuevo cambio en las reglas del juego es
conocido como PRMS-100 y los sagaces y flexibles funcionarios del Minvu
le llaman Zonas Urbanas Condicionadas (ZUC) a estas operaciones
comerciales.
A modo de ejemplo, en cuanto a las diferencias de precios que tienen
las tierras rurales y las urbanas, traemos a colación un episodio
publicado recientemente en El Mercurio respecto a un fundo de
2.000 hectáreas situado en la Quinta Región, de propiedad del empresario
Manuel Cruzat, quien lo valorizaba para la Superintendencia de Valores y
Seguros (SVS) como activo inmobiliario en $ 93.497 millones, en
circunstancias que su avalúo comercial era $ 22.294 millones, atendida
su naturaleza de rural. No conocemos el menor avalúo fiscal hecho por el
Servicio de Impuestos Internos (SII). Este amplio terreno hoy es rural y
se le conoce como fundo Las Cenizas y cuando se apruebe una
modificación al Plan Regulador Metropolitano de Valparaíso (PREMVAL) se
transformará en urbano con la inmediata plusvalía. Es decir, Cruzat como
buen hombre de números, se adelantó a los hechos para mejorar su
situación patrimonial. Un artículo relacionado con las proyecciones de este negocio fue publicado el pasado lunes 16 de abril en Estrategia.
Ya que se acaba de conformar una comisión de 26 “expertos” que
definirán los lineamientos de una Política Nacional de Desarrollo
Urbano, esperaríamos que el Minvu congele su proyecto PRMS-100 hasta que
se conozcan los resultados del trabajo de esa distinguida comisión de
profesionales que, digámoslo con claridad, forman parte del establishment chileno.
Curiosamente
la mayoría de los miembros de este club de especialistas, de una u otra
forma, con sus relaciones con el poder político de turno, han sido
responsables del laissez-faire y de la impunidad imperante y
por ello no nos extraña en absoluto que ya hayan informado que, como un
cuerpo todo, están en desacuerdo con la necesaria figura del alcalde
mayor para Santiago.
En referencia a esta materia, damos a conocer una comunicación ad hoc
(*) enviada por la Fundación Defendamos la Ciudad al Contralor General
de la República, con copia al Consejo para la Transparencia, el Seremi
de Vivienda y Urbanismo, el Seremi de Obras Públicas, el Seremi de
Transportes y Telecomunicaciones y al particular Iván Poduje,
arquitecto-consultor. La carta aborda el tema del crecimiento inorgánico
de las ciudades, que ya está haciendo crisis, pues urge la mano de un
Estado responsable para poner coto al desorden en el cual estamos
inmersos desde hace tantos años.
(*) Vea la carta enviada por la Fundación Defendamos la Ciudad al Contralor General de la República
